普洛斯：重新定義倉儲(chǔ)
發(fā)布時(shí)間：2016-03-01 新聞來源：商業(yè)評(píng)論
從高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施到靈活的解決方案，從“房東”到“物流生態(tài)圈”，普洛斯不斷顛覆人們對(duì)倉儲(chǔ)的認(rèn)知。
2014年的“雙11”得到了很多國外媒體的關(guān)注，其中，包括大名鼎鼎的美國有線電視新聞網(wǎng),也就是CNN。在中國，“雙11”到底有多火？為了一探究竟，CNN的記者們跑到了普洛斯北京順航物流園。當(dāng)天的景象讓他們大吃一驚：倉庫中的貨架堆滿了貨物。調(diào)出商品、開票、打包、貼標(biāo)簽……通過流水線作業(yè)，這些動(dòng)作很快就能完成。一輛輛卡車在倉庫前排起了長龍——它們只會(huì)做短暫的停留，在被塞滿貨物后，就會(huì)迅速離開。通常，這些貨物會(huì)被送到位于不同區(qū)域的分撥中心，再通過分撥中心，由快遞公司送到消費(fèi)者的手中。
不得不說，作為一家國際性的媒體，CNN的視角是獨(dú)特的。我們可以得到詳細(xì)的數(shù)字——“雙11”的銷售額是多少，在多長時(shí)間內(nèi)，銷售額就突破了多少億。但是，數(shù)字是抽象的。物流園的繁忙景象可以帶來更直觀、更形象的認(rèn)識(shí)。而且，倉庫是貨物出發(fā)的第一站，用倉庫作為觀察“雙11”的窗口，是再合適不過了。
對(duì)消費(fèi)者而言,“雙11”是一場購物的狂歡。而對(duì)電商來說，“雙11”則是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。這場戰(zhàn)爭在數(shù)月前就開始了。首先，要預(yù)測不同地區(qū)消費(fèi)者的需求，并提前備貨。其次，要找到合適的倉庫，讓貨物安好家——很大程度上，倉庫位置的好壞將決定你能多快把貨物送到消費(fèi)者的手中。接下來，就是《華爾街日?qǐng)?bào)》的記者們看到的一幕：倉庫內(nèi)的設(shè)施設(shè)備將決定出貨的速度；車輛管理不能出麻煩，否則就會(huì)引起擁堵；甚至一些細(xì)節(jié)問題，例如有沒有做好后勤保障（食堂、住宿等），都會(huì)影響配送的效率。說到這兒，相信大家會(huì)明白，阿里巴巴為什么要做菜鳥網(wǎng)絡(luò)，并在倉儲(chǔ)上投入巨資。要做好電商，物流很重要，而倉儲(chǔ)設(shè)施又是重中之重。因此，2013年5月，馬云表示，對(duì)菜鳥網(wǎng)絡(luò)，將整體投資3,000億元，其中，大部分用于倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
當(dāng)然，不止是電商，幾乎各個(gè)行業(yè)都離不開物流——只要有貨物流通，就會(huì)存在“物流”。如果把中國經(jīng)濟(jì)比作人，物流將決定其“血脈”是否暢通。不過，我們的物流水平并不盡人意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，中國社會(huì)物流總費(fèi)用占國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%，不但是美國的兩倍多，還高于巴西、印度等發(fā)展中國家。因此，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)而言，降低物流成本、提高物流效率，有著迫切的現(xiàn)實(shí)意義。而這又要提到倉儲(chǔ)，它不但是貨物存儲(chǔ)、配送的中心，還是連接不同運(yùn)輸線路的節(jié)點(diǎn)。它的質(zhì)量和數(shù)量，將直接影響物流的成本和效率。也正是如此，除了政府和行業(yè)進(jìn)行扶持，各路資本也進(jìn)入了這個(gè)領(lǐng)域。除了前文提到的阿里巴巴，萬科、綠地、平安、騰訊等，也投入其中。
而提到倉儲(chǔ)設(shè)施，就不得不提一個(gè)企業(yè)，那就是普洛斯。前文提到的普洛斯北京順航物流園正是普洛斯開發(fā)并運(yùn)營的。2003年，普洛斯進(jìn)入中國，只是一個(gè)小小的代表處。在6年后，它就成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。在2016財(cái)年第三季度，普洛斯已在中國覆蓋38個(gè)城市，擁有并管理著218個(gè)綜合性園區(qū)，在現(xiàn)代物流設(shè)施市場中，占據(jù)了近六成份額。此外，普洛斯還不斷和同行、投資者等展開合作，成為外資企業(yè)融入中國經(jīng)濟(jì)的典范。發(fā)展如此迅猛，普洛斯的秘訣是什么？又能給我們帶來哪些啟示？
重新定義倉儲(chǔ)
對(duì)中國來說，2003年是一個(gè)特殊的年份。在3月份，一個(gè)叫SARS的“幽靈”侵入中國——這是一種傳染性很強(qiáng)、可能導(dǎo)致猝然死亡的嚴(yán)重急性肺炎，被稱為“非典型肺炎”。直到6月24日，與“非典”的斗爭才告一段落。受此拖累，在前兩個(gè)季度，中國經(jīng)濟(jì)增長速度下滑到6.7%。不過，從第三季度開始，經(jīng)濟(jì)又強(qiáng)勢反彈。到年底，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。就在這一年，一個(gè)叫作普洛斯的企業(yè)進(jìn)入中國，在上海成立了代表處。
普洛斯進(jìn)入中國后，帶來了一個(gè)新鮮的概念，那就是物流地產(chǎn)。什么是物流地產(chǎn)？簡單地說，就是選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)物流設(shè)施（以倉儲(chǔ)為核心），之后，再租給客戶，并為客戶提供園區(qū)服務(wù)。但是，日常的物流業(yè)務(wù)，仍然由客戶或者客戶指定的物流公司來操作。
正如前文所述，在物流體系中，倉儲(chǔ)是非常重要的一環(huán)。但是，如果由企業(yè)自己來投資，會(huì)是一筆非常龐大的支出。而選擇和普洛斯這樣的公司合作，就可以減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，將注意力放在自己的核心業(yè)務(wù)上。
不過，在當(dāng)時(shí)的中國，現(xiàn)代物流的觀念還沒有深入人心。對(duì)倉儲(chǔ)的重要性，更是缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。直到2007年，中國著名物流專家王之泰教授，還在分析普洛斯的一篇文章中寫道：
應(yīng)當(dāng)說，在現(xiàn)代物流概念引進(jìn)到我國之后，我們對(duì)倉儲(chǔ)業(yè)的態(tài)度，是有一些問題的，可以用兩個(gè)字描述：輕視！這種輕視在認(rèn)識(shí)上表現(xiàn)為倉儲(chǔ)業(yè)可有可無、無足輕重；在理論上把倉儲(chǔ)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)立，把倉儲(chǔ)業(yè)鎖定為“傳統(tǒng)物流”，而把“倉儲(chǔ)型物流”定位成現(xiàn)代物流，好像單獨(dú)的倉儲(chǔ)業(yè)已經(jīng)沒有了生存空間，如果要讓他生存下去，必須要掛上物流兩個(gè)字。
其實(shí)，在2003年，中國已經(jīng)有不少倉儲(chǔ)設(shè)施。不過，很多設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上“現(xiàn)代化”。有的源自舊廠房改造，有的甚至是由農(nóng)民自己建造的，分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部、高速公路沿線等處，被稱為“農(nóng)民倉”。這些設(shè)施有兩大特點(diǎn)：一是面積小，有的可能只有一兩千平米。二是條件差。例如，有的倉庫高度不夠，地面的承受力也比較差，所以，不能堆放足夠多的貨物。有的倉庫沒有配備裝卸貨平臺(tái)，從而讓配送的效率大打折扣。
對(duì)于倉儲(chǔ)，普洛斯具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。但是，原普洛斯中國負(fù)責(zé)人、現(xiàn)任普洛斯首席執(zhí)行官梅志明也清醒地認(rèn)識(shí)到，既然來到了不同市場，就一定要本土化。“從第一天起，普洛斯就在想，物流行業(yè)是一個(gè)比較本土的業(yè)務(wù)，所以必須要搭建本土的團(tuán)隊(duì)，從本土的思維來考慮怎么發(fā)展業(yè)務(wù)。普洛斯的業(yè)務(wù)發(fā)展需要和政府緊密合作，所以，普洛斯就從政府吸引合適的人才。我們的銷售也是從物流行業(yè)里找，而不是從地產(chǎn)行業(yè)。”普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德回憶道。同樣，在倉儲(chǔ)建設(shè)上，結(jié)合中國的建筑規(guī)范和客戶需求，普洛斯也進(jìn)行了本土化，并顛覆了國人對(duì)倉儲(chǔ)的認(rèn)知。其設(shè)施具備以下特點(diǎn)。
第一，可以滿足存儲(chǔ)的要求。物品不同，所要提供的存儲(chǔ)條件也不同。例如，如果是醫(yī)藥，就對(duì)溫度和濕度有特殊要求，此外，還需要避光。如果是汽車零部件，則對(duì)防火、防塵等，有極為嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)。
第二，可以提高進(jìn)出貨的配送效率。總體而言，普洛斯的倉庫都擁有寬敞的空間、較大的柱距、充足的層高和便利的裝卸貨平臺(tái)，方便客戶配置自動(dòng)化貨架、閣樓式貨架、自動(dòng)分揀流水線等智能化設(shè)備。另外，對(duì)于不同客戶，還會(huì)做不同的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。例如，對(duì)于海港物流而言，貨物的特點(diǎn)是“快進(jìn)快出、大進(jìn)大出”，因此，對(duì)停車位、道路寬度、卸貨區(qū)域等，需要做特殊的安排。如果是存儲(chǔ)型物流，則會(huì)做不同的設(shè)計(jì)。
第三，按照節(jié)能技術(shù)設(shè)計(jì)與建造，大大節(jié)約客戶運(yùn)營成本。例如，我曾到普洛斯普洛斯北京空港物流園參觀，據(jù)現(xiàn)場物業(yè)經(jīng)理介紹，在這個(gè)物流園內(nèi)，所有倉庫都采用了高反射率屋面、可回收鋼材、ALC墻面板（吸熱加氣輕質(zhì)混凝土）。而由普洛斯擔(dān)任項(xiàng)目咨詢管理，位于江蘇太倉的耐克中國配送中心項(xiàng)目，曾獲得了LEED（綠色建筑評(píng)估體系）銀獎(jiǎng)，成為國內(nèi)首個(gè)獲得LEED認(rèn)證的綠色環(huán)保物流設(shè)施。
最后，則是良好的配套設(shè)施。例如，完備的園區(qū)安全管理、良好的辦公環(huán)境等。 “從外觀看，很多倉庫就是一個(gè)大盒子。但是，有些細(xì)節(jié)是看不到的”，普洛斯中國區(qū)首席運(yùn)營官衛(wèi)光向我解釋道，“例如，倉儲(chǔ)里面的辦公區(qū)，門開的方向和窗子開的方向，是不是能看到倉庫內(nèi)部的運(yùn)作，辦公區(qū)和倉儲(chǔ)的面積比例達(dá)到多少比較合適。另外，在多層倉庫中，大貨車隨著盤旋道，走到二層，再走到三層。不同層之間，怎么銜接，怎么有效的利用空間，如何做好采光和通風(fēng)，這些要求其實(shí)都蠻高的”。
正是源于高標(biāo)準(zhǔn)，普洛斯在2008年迎來了一個(gè)殊榮——中國奧組委將普洛斯指定為2008奧運(yùn)會(huì)的物流配送中心唯一提供商。承擔(dān)這個(gè)服務(wù)的，正是我前文提到的普洛斯北京空港物流園。
因?yàn)橹袊F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展歷史很短，為了推動(dòng)物流業(yè)的發(fā)展，普洛斯還積極參與、推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定。例如，在2008年，普洛斯與仲量聯(lián)行合作發(fā)表了《中國物流基礎(chǔ)設(shè)施手冊》。此外，作為主要起草單位，還和中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)一起制訂了現(xiàn)代倉庫規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，僅有倉儲(chǔ)設(shè)施還不夠。普洛斯之所以受歡迎，還有一個(gè)“殺手锏”，就是靈活的解決方案。（參見副欄“普洛斯的解決方案”）
第一種方案是“標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)”。即普洛斯選擇合適的物流配送節(jié)點(diǎn)，建設(shè)在規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)等方面滿足客戶要求的通用型物流倉儲(chǔ)中心，為不同客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流配送設(shè)施。
第二種方案是“定制開發(fā)”。也就是說，根據(jù)客戶的需求，普洛斯可以選擇合適的地點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)與管理專用物流設(shè)施。例如，在2015年4月，寶馬集團(tuán)在上海的新零件配送中心正式投入運(yùn)營。這個(gè)配送中心是寶馬集團(tuán)在亞洲最大的零件配送中心——規(guī)劃面積超過7萬平方米——就是由普洛斯開發(fā)建設(shè)的。這個(gè)配送中心采用單層庫房，層高經(jīng)過特別設(shè)計(jì)，從而提供了充足的存儲(chǔ)空間。汽車零配件大小不一，例如，保險(xiǎn)杠、車門、面板等比較大，也比較容易存放。小的零配件就比較頭疼了，例如一個(gè)后視鏡，甚至是一個(gè)小螺絲。這些小零件有幾千種，每一種都要單獨(dú)來放，應(yīng)該如何安置它們？在設(shè)計(jì)時(shí)，普洛斯和寶馬的物流負(fù)責(zé)人一起討論，應(yīng)該如何分區(qū)，如何才能提高配送效率，并按照寶馬的要求進(jìn)行建造。德國人的嚴(yán)謹(jǐn)是出了名的，在和普洛斯合作時(shí)，一個(gè)小細(xì)節(jié)讓普洛斯人印象深刻。“地坪是倉庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的一個(gè)重要方面，我們是參照寶馬提出來的，比國標(biāo)更高的要求，來幫他們量身定制的。”普洛斯中國區(qū)副總裁徐佳梅說。而在新零件配送中心開業(yè)當(dāng)天，寶馬也表示，優(yōu)化的流程、創(chuàng)新的物流管理體系可以使其運(yùn)營效率最高提升20%。
第三種方案是“收購與回租”。不管是第三方物流企業(yè)，還是零售企業(yè)或者制造企業(yè)，都可能擁有自己的物流配送設(shè)施。而普洛斯可以收購這些設(shè)施，再將其回租給客戶。這么做的好處是：可以提高客戶的資產(chǎn)回報(bào)率和流動(dòng)性，同時(shí)為客戶降低債務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金用于發(fā)展核心業(yè)務(wù)。
第四種方案是“融資租賃”。在庫房中，客戶需要用到很多設(shè)備，例如叉車、貨架、托盤、冷庫改造系統(tǒng)、自動(dòng)分揀線等。如果全部由客戶自己買，是一筆不小的支出。于是，在2014年2月，普洛斯中國推出了融資租賃服務(wù)。對(duì)于普洛斯來說，做融資租賃有著天然的優(yōu)勢。“其他融資租賃公司考慮風(fēng)險(xiǎn)，跟我們考慮風(fēng)險(xiǎn)是完全不一樣，因?yàn)樗麄兛赡懿欢锪鳌６?，在設(shè)備的處置上，會(huì)面臨比較大的挑戰(zhàn)——如果客戶租賃了設(shè)備，但是因經(jīng)營不善跑路了，這些設(shè)備怎么辦？他沒有好的渠道把資金拿回來。但是，我們有很多客戶，普洛斯可以找到合適的客戶來接手，降低了我們的風(fēng)險(xiǎn)。”楊傳德說。
此外，因?yàn)槲锪餍螒B(tài)不同，解決方案會(huì)有比較大的差異，也需要整合更多的資源。例如，北京首都機(jī)場的貨運(yùn)大通關(guān)基地。這個(gè)基地是由普洛斯的合資公司航港發(fā)展有限公司開發(fā)并運(yùn)營的。什么叫通關(guān)？簡單地說，指進(jìn)出口貨物和轉(zhuǎn)運(yùn)貨物,進(jìn)出入一國海關(guān)關(guān)境或國境必須辦理的海關(guān)規(guī)定手續(xù)。只有在辦理海關(guān)申報(bào)、查驗(yàn)、征稅、放行等手續(xù)后，貨物才能放行。在之前，報(bào)關(guān)中心、海關(guān)監(jiān)管倉庫、貨運(yùn)站等散落在方圓幾十平方公里。而大通關(guān)基地把所有功能區(qū)整合在一起，從而大大提高了效率。據(jù)航港發(fā)展有限公司物業(yè)總監(jiān)和招商總監(jiān)介紹，通過優(yōu)化，貨物在口岸的通關(guān)速度大幅提高，從飛機(jī)落地4小時(shí)內(nèi)即可完成分撥，這意味著貨主當(dāng)天即可辦理完通關(guān)手續(xù)。而在之前，幾乎只能是在次日甚至更長時(shí)間后提貨。
構(gòu)建高效網(wǎng)絡(luò)
對(duì)物流而言，最重要的，就是能否鋪設(shè)一個(gè)四通八達(dá)的網(wǎng)絡(luò)，如果只有幾個(gè)設(shè)施，意義不是太大。因此，普洛斯一定要獲取土地資源，并進(jìn)行開發(fā)，在全國范圍內(nèi)形成網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。2003年，梅志明曾找過一個(gè)顧問公司。他問對(duì)方：“你覺得我們每年開發(fā)多少面積比較合適？”對(duì)方回答：“最多10萬平方米吧。”不過，普洛斯的發(fā)展軌跡遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了對(duì)方的預(yù)測。
在成立的第二年，普洛斯就取得了突破。在蘇州，他們成立了第一個(gè)物流園——普洛斯蘇州物流園。在上海，他們開展了第一個(gè)港口物流園業(yè)務(wù)——普洛斯臨港國際物流園項(xiàng)目簽約。這兩個(gè)項(xiàng)目都是合資項(xiàng)目，前者是和蘇州工業(yè)園合作，后者則是牽手臨港集團(tuán)。
2005年起，普洛斯便進(jìn)入快速擴(kuò)張模式，先后進(jìn)入北方市場、南方市場和中西部市場。 總體而言，普洛斯的布局可以分為三個(gè)階段：首先，進(jìn)入一線城市，包括上海、廣州、北京、深圳等。之后，再進(jìn)入沿海發(fā)達(dá)區(qū)域，比如杭州、青島、南京、大連等。這也是外資同行們采取的路線圖。
分野發(fā)生在2007年。那一年，普洛斯意識(shí)到，中國經(jīng)濟(jì)的走向開始發(fā)生變化——從依賴出口，轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)內(nèi)需。于是，除了進(jìn)一步深化已進(jìn)入?yún)^(qū)域，普洛斯開始在區(qū)域性的消費(fèi)中心布局，例如重慶、成都、哈爾濱、西安等。
對(duì)于物流而言，從“出口”轉(zhuǎn)向“消費(fèi)”是一個(gè)巨大的變化。在出口時(shí)，貨物會(huì)從廠房直接拉到港口或機(jī)場，停留的環(huán)節(jié)很少。轉(zhuǎn)向消費(fèi)后，貨物會(huì)逐級(jí)分撥，從而需要更多的物流節(jié)點(diǎn)。城市化進(jìn)程在加速，中產(chǎn)階級(jí)在崛起，中國人的消費(fèi)能力越來越高，但擁有的倉儲(chǔ)面積卻少得可憐。“當(dāng)中國轉(zhuǎn)成內(nèi)需市場，我們的生意就‘簡單’了。有錢了就要消費(fèi)，消費(fèi)了就需要物流，物流又需要這些設(shè)施。而且，在當(dāng)時(shí)，中國的人均倉儲(chǔ)面積只有美國的1/14左右，這是一個(gè)巨大的gap。”楊傳德說。
于是，普洛斯開始加快擴(kuò)張的速度。“很多同行和競爭對(duì)手都覺得我們瘋了”，楊傳德回憶道。但事實(shí)證明，普洛斯踩對(duì)了節(jié)拍。在2009年，普洛斯進(jìn)入了19個(gè)城市，并成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。
當(dāng)然，普洛斯也不是一帆風(fēng)順。普洛斯中國區(qū)的首席投資官陳雷在2003年就加入了普洛斯，是普洛斯中國的第一批員工。他表示，在高速擴(kuò)張的過程中，普洛斯也經(jīng)歷過比較大的波動(dòng)。例如，2008年的金融危機(jī)就給普洛斯構(gòu)成了比較大的壓力。幸運(yùn)的是，普洛斯中國的高層一直看好中國經(jīng)濟(jì)，也得到了董事會(huì)的支持。因此，反而抓住短暫的低谷期，逆勢擴(kuò)張。“我們在金融危機(jī)的時(shí)候，確實(shí)有一定的空置率，但是，生產(chǎn)恢復(fù)了以后，需求的上升速度非常快。而在2009年，整個(gè)供應(yīng)量又出現(xiàn)了斷層。所以，空置率很快就被消化掉了。”陳雷回憶道。另外，高速擴(kuò)張也給普洛斯的運(yùn)營帶來了不小的壓力。“如果你每天都在高速發(fā)展，你后期的運(yùn)營能力，包括項(xiàng)目管理能力、招商能力、后期維護(hù)客戶能力等，都是比較大的挑戰(zhàn)。我們就會(huì)適時(shí)做一些調(diào)整，或者增加一些資源的配備。這始終是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。”
在普洛斯的網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模后，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)便開始凸顯。“當(dāng)2007年我們在土地上有優(yōu)勢的時(shí)候，我們就可以布更多的點(diǎn)。布更多的點(diǎn)，就可以服務(wù)更多的客戶。能服務(wù)更多客戶，政府就會(huì)更歡迎我們，從而形成一個(gè)良性的雪球循環(huán)。后面這個(gè)雪球就開始越滾越大，到最后我們就變成了一個(gè)平臺(tái)，客戶、政府、投資人、戰(zhàn)略合作伙伴等，就可以越聚越多，”楊傳德說。
敢于出擊的普洛斯也吃到了政策紅利。在2007年之前，土地政策相對(duì)比較寬松，為了招商引資，很多地方政府也很樂意引進(jìn)物流園。從2007年開始，土地政策開始收緊，為了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，一些區(qū)域?qū)ξ锪饔玫匾苍絹碓搅邌?。因此，梅志明也曾感慨，即使給同樣的資金，現(xiàn)在也很難復(fù)制像普洛斯這樣的平臺(tái)。
當(dāng)然，除了機(jī)遇，還有自身的努力?；仡櫰章逅沟陌l(fā)展史,可以發(fā)現(xiàn),在擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)上,除了自己開發(fā)建設(shè),普洛斯還有一個(gè)秘籍，那就是廣泛合作，通過投資、收購、戰(zhàn)略合作等方式和其他企業(yè)形成聯(lián)盟，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。在這些合作的企業(yè)中，有的來自行業(yè)內(nèi)。例如，在2010年，普洛斯對(duì)中國第二大現(xiàn)代物流設(shè)施提供商寶灣物流進(jìn)行戰(zhàn)略投資，從而增強(qiáng)了自己的土地融資能力。在2011年，與傳化物流建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而為普洛斯增加近10萬平米的物流設(shè)施。有的合作伙伴則來自行業(yè)外。例如，在2010年，普洛斯和海爾進(jìn)行戰(zhàn)略合作，為海爾的家用電器分銷開發(fā)現(xiàn)代化物流設(shè)施。在2014年，和中糧集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，協(xié)助中糧開發(fā)全國性的現(xiàn)代食品物流網(wǎng)絡(luò)。
如果從企業(yè)類型看，這些企業(yè)既有國有企業(yè)，也有民營企業(yè)。在合作上，普洛斯的“心法”是什么？楊傳德認(rèn)為，合作的順暢源于兩點(diǎn)。首先，從第一天起，普洛斯就把自己定位成資源整合者，而不是“有你沒有我，有我沒有你”的競爭對(duì)手。因此，只要雙方有資源，理念接近，就可以一起合作，讓雙方的利益最大化。其次，在合作的過程中，無論是考慮問題，還是執(zhí)行，都要強(qiáng)調(diào)“我們”，而不是“我”。有一件事，至今讓楊傳德記憶猶新。在2005年，他加入普洛斯，擔(dān)任上海普洛斯臨港國際物流園的總經(jīng)理。當(dāng)時(shí)在探討應(yīng)該如何管理這個(gè)合資公司的時(shí)候，梅志明對(duì)他說：“你要記住，我雖然是你的老板，但是，在合資公司，你聽董事會(huì)的。”雖然是短短的一句話，卻道出了共贏的理念。“這個(gè)理念，在我們的同事中和文化中是根深蒂固的。只要對(duì)雙方有益，我們可以跟任何人合作。”楊傳德說。
普洛斯2015財(cái)年年報(bào)顯示，在中國區(qū)，有52%的客戶在普洛斯的多個(gè)物流園區(qū)租賃了設(shè)施。借助普洛斯的網(wǎng)絡(luò)，很多客戶都實(shí)現(xiàn)了快速增長，德邦物流就是一個(gè)典型案例。
德邦物流創(chuàng)辦于1996年，主營公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)。要想鋪設(shè)一個(gè)運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，德邦需要在全國設(shè)立貨物中轉(zhuǎn)基地和轉(zhuǎn)運(yùn)中心。顯然，如果全部自己投資，存在兩個(gè)問題：第一，太貴。第二，太慢。于是，德邦選擇和普洛斯合作。2007年，德邦首次租用普洛斯的倉儲(chǔ)設(shè)施，當(dāng)時(shí)只租了幾千平米。從2008年開始，德邦進(jìn)入快速擴(kuò)張模式。2010年，德邦成為中國公路零擔(dān)物流領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。那一年，它的營業(yè)收入是26.2億元。4年后，其收入就突破了百億。在這個(gè)過程中，德邦不斷擴(kuò)大和普洛斯的合作。截止目前，德邦在中國17個(gè)城市租賃了普洛斯的物流設(shè)施，是普洛斯的第二大客戶。
德邦為何如此青睞普洛斯？首先，普洛斯可以滿足德邦快速擴(kuò)張的需要。“它本身要建一個(gè)大規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)，目前在國內(nèi)，基本只有普洛斯可以達(dá)到這種網(wǎng)絡(luò)覆蓋。”衛(wèi)光說。其次，普洛斯可以幫助德邦提高物流效率。除了硬件設(shè)施過硬，面積足夠大。普洛斯還有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，那就是標(biāo)準(zhǔn)化。“普洛斯大部分倉儲(chǔ)設(shè)施都是相同的，這對(duì)德邦的運(yùn)作效率非常關(guān)鍵。在操作上，德邦有現(xiàn)成的模型?？梢栽O(shè)想一下，假如每年擴(kuò)幾十個(gè)點(diǎn)，如果針對(duì)每個(gè)倉庫，德邦都要做特殊設(shè)計(jì)，去抵抗一些不可知的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)它來說，業(yè)務(wù)是非常難做的。”另外，隨著雙方合作的深入，普洛斯給德邦提供了另外一個(gè)價(jià)值：它可以將自己的規(guī)劃提前給到普洛斯。根據(jù)德邦的需求，再結(jié)合自己的戰(zhàn)略布局，普洛斯可以提前進(jìn)入這些區(qū)域。這樣，德邦在擴(kuò)張時(shí)，至少在倉儲(chǔ)設(shè)施上，得到了足夠支持。
從2014年起，德邦開始更加注重線路優(yōu)化、場地規(guī)劃、選址等工作。在擴(kuò)張期，需要搶占市場，具備一定規(guī)模后，就需要精細(xì)化運(yùn)營了。在德邦的綜合成本中，運(yùn)輸成本是大頭，倉儲(chǔ)設(shè)施占比不到10%。但是，作為網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，倉儲(chǔ)設(shè)施的位置至關(guān)重要。如果選好一個(gè)點(diǎn)，也許一年就可以節(jié)省幾千萬的運(yùn)輸費(fèi)用。于是，普洛斯便和其他企業(yè)一起合作，協(xié)助德邦進(jìn)行選址。
因?yàn)樵诘掳畎l(fā)展的過程中，普洛斯的支持必不可少。因此，德邦董事長崔維星總結(jié)了一句名言：運(yùn)輸企業(yè)三大法寶——快速、安全和普洛斯。
玩轉(zhuǎn)資本
倉儲(chǔ)設(shè)施的特點(diǎn)是投資大，收益不高但卻穩(wěn)定（租金是主要的收入來源）。因此，收回投資成本的時(shí)間較長。如果要形成網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，就需要充沛的資金。想要在這個(gè)領(lǐng)域有所作為，必須是資本高手。
受全球金融危機(jī)的影響，2008年底，Prologis（如今的安博中國）將中國資產(chǎn)、日本產(chǎn)業(yè)基金的剩余收益以及品牌使用權(quán)，出售給了新家坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GIC），原有的管理團(tuán)隊(duì)仍負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)的運(yùn)營。
在中國擴(kuò)張，需要充足的“彈藥”。于是，普洛斯馬上開始著手在新加坡資本市場的IPO。2010年10月18日，普洛斯在新加坡證券交易所掛牌上市，當(dāng)日市值高達(dá)88億新元，成為1993年以來，新加坡最大的房地產(chǎn)IPO項(xiàng)目。此次IPO，得到了很多基石投資者的支持，其中不乏中資大鱷的身影，例如國家社?；?、中國投資公司、阿里巴巴集團(tuán)、香港周大福集團(tuán)、香港南豐集團(tuán)等。
除了通過公開市場獲得資金，普洛斯還有一種獲取資金的“法寶”，那就是自己運(yùn)營的基金管理平臺(tái)。2013年11月，普洛斯推出了中國物流基金一期，由六家投資機(jī)構(gòu)與普洛斯共同投資，在未來3年內(nèi)，將投入3 0億美元，開發(fā)中國現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施。這是當(dāng)時(shí)世界上最大的，專注于中國的物流基礎(chǔ)設(shè)施基金。作為資產(chǎn)管理者，普洛斯持有基金56%的份額。
基金模式的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見的。首先，可以獲得更多資金，從而帶來更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。其次，可以獲得更多收益。作為資產(chǎn)管理者，普洛斯可以獲得基金管理費(fèi)。此外，還可以通過業(yè)績提成獲得自己開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期收益。
不過，對(duì)于企業(yè)而言，要搞基金，也有兩大考驗(yàn)。第一，企業(yè)的融資能力。是否有穩(wěn)定的歷史業(yè)績、和投資機(jī)構(gòu)的關(guān)系如何、信用評(píng)級(jí)好不好，這些都將決定投資者是否愿意合作。第二，后期的運(yùn)營能力。“在前期，我們需要籌集資金。在后期，我們需要選址、開發(fā)、招商、物業(yè)管理等。這需要非常緊密的銜接，可以說是互為補(bǔ)充、互為支持。也就是說，后期的運(yùn)營越出色，在募集資金的時(shí)候，就會(huì)有更多的投資者愿意提供資金。反過來說，資金越是充裕，我們在做投資的時(shí)候，選擇面和余地也更加廣闊。”陳雷說。
前文提到，2010年普洛斯上市時(shí)，中資投資機(jī)構(gòu)以基石投資者參與了IPO，而在4年后，這種合作迎來了“升級(jí)版”。2014年2月18日，普洛斯宣布將獲得中國投資者財(cái)團(tuán)最高達(dá)25億美金的投資。這些投資者包括中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司、國開國際控股有限公司、中銀國際基建基金（隸屬于中銀國際）、中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司、博裕資本、厚樸二期基金等。
根據(jù)協(xié)議，在投資完成后，中國投資者財(cái)團(tuán)將占普洛斯中國33.8%的股份——這意味著，在普洛斯中國的身上，將流淌著1/3的“中國血液”。
的確，普洛斯的發(fā)展離不開中國。2014年，在普洛斯的凈資產(chǎn)中，超過一半來自中國?？偸杖胫校袊鴧^(qū)貢獻(xiàn)了六成。而吸引中資入股，也顯示出普洛斯融入中國經(jīng)濟(jì)的決心。
顯然，普洛斯獲得的不止是資金。正如普洛斯首席執(zhí)行官梅志明所說，“與中資財(cái)團(tuán)簽署的投資協(xié)議是普洛斯未來發(fā)展的一個(gè)重要里程碑。我們與這些一流的中國國有機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，為普洛斯鞏固市場領(lǐng)先地位提供了三個(gè)優(yōu)勢要素：土地的獲取、客戶的獲取、資金的獲取”。
在簽署此次投資協(xié)議后，普洛斯就迎來了一系列的戰(zhàn)略合作伙伴，包括中外運(yùn)、中糧集團(tuán)、中國銀行、廣東粵?？毓捎邢薰?、金杯汽車等。其中，最引人注目的則是中儲(chǔ)股份。
2014年8月4日，中儲(chǔ)股份與普洛斯簽署《股份認(rèn)購暨戰(zhàn)略合作協(xié)議》，普洛斯計(jì)劃認(rèn)購金額約20億元，完成認(rèn)購后將成為中儲(chǔ)股份第二大股東，持股比例為15.39% ——這是中國國企混合所有制改革啟動(dòng)后最大規(guī)模的股權(quán)融資。此外，雙方還將成立合資公司，共同進(jìn)行土地開發(fā)。
中儲(chǔ)股份是中國本土最大的，以倉儲(chǔ)為基礎(chǔ)的綜合物流提供商，在全國30多個(gè)城市設(shè)有物流配送中心和經(jīng)營實(shí)體，擁有超過900萬平方米的土地資源。和普洛斯不同，中儲(chǔ)的物流設(shè)施以化工倉庫和堆場為主，存放的主要是生產(chǎn)資料，例如鋼材、煤炭、鐵礦石等。和普洛斯合作，將有助于中儲(chǔ)股份向現(xiàn)代化物流轉(zhuǎn)型。中儲(chǔ)股份也在2015年中報(bào)中表示：“作為現(xiàn)代物流設(shè)施開發(fā)商龍頭，我們高度期待普洛斯的進(jìn)駐能夠助力公司對(duì)現(xiàn)有倉庫資源進(jìn)行改造，從大宗商品倉儲(chǔ)向消費(fèi)品零售、第三方、電商物流等方向轉(zhuǎn)變，打造一個(gè)具有更強(qiáng)價(jià)值創(chuàng)造能力的全新中儲(chǔ)。”而通過投資中儲(chǔ)股份，普洛斯進(jìn)一步擴(kuò)大了網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。
進(jìn)入2015年，普洛斯的資本運(yùn)作仍然沒有間斷。2015年7月，普洛斯推出了中國物流基金二期，由七家投資機(jī)構(gòu)和普洛斯中國共同投資，目標(biāo)規(guī)模達(dá)70億美元，計(jì)劃在中國開發(fā)1,300萬平方米的現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施。普洛斯將擔(dān)任資產(chǎn)管理者，持有該基金56%的股份。顯然，投資機(jī)構(gòu)依然看好中國經(jīng)濟(jì)和普洛斯的未來。
從“房東”到“物流生態(tài)圈”
倉儲(chǔ)的空間依然廣闊：中國人均倉儲(chǔ)面積是美國的1/12。另外，國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代物流設(shè)施僅占全國倉儲(chǔ)總面積的20%左右。但是，更多的玩家將進(jìn)入這一領(lǐng)域。而且時(shí)代在變，倉儲(chǔ)行業(yè)也可能發(fā)生翻天覆地的變化。作為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，普洛斯會(huì)往何處去？
普洛斯的選擇是做增值服務(wù)，為客戶提供綜合解決方案。“最初，我們是考慮如何把‘房子’蓋得很有效率，如何讓貨物的吞吐變得更有效率。后來，我們在幫助客戶，如何通過普洛斯的網(wǎng)絡(luò)變得更有效率，如何借助網(wǎng)絡(luò)，把生意快速做起來。進(jìn)入新的階段，就需要有新的變化。如果你還是在賣空間，就有點(diǎn)像賣白菜了，我的租金是一塊，我的鄰居是9毛，我又去跟8毛，價(jià)格優(yōu)勢永遠(yuǎn)不能代表我們這類企業(yè)的核心競爭力?，F(xiàn)在很重要的東西是，怎么給客戶提供更完善的金融服務(wù)和整合生態(tài)方面的服務(wù)，以及讓客戶更有效率的服務(wù)等綜合解決方案，給客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值，”楊傳德說。
在與客戶的合作中，普洛斯發(fā)現(xiàn)配送中心的選址對(duì)客戶至關(guān)重要，直接關(guān)系到客戶的運(yùn)營成本。于是，普洛斯在國際知名咨詢公司的幫助下，開發(fā)了選址分析工具，通過分析客戶的運(yùn)輸配送業(yè)務(wù)，尋找客戶可以降低運(yùn)輸成本的區(qū)域，幫助客戶選擇合適的倉儲(chǔ)地址。普洛斯經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，運(yùn)輸成本是物流企業(yè)優(yōu)化運(yùn)營總成本的關(guān)鍵。因此，普洛斯的選址工具就從分析客戶的運(yùn)輸?shù)奈锲贩N類、運(yùn)輸路線等數(shù)據(jù)入手，通過量化分析，幫助客戶尋找可以使其運(yùn)輸成本更為優(yōu)化的普洛斯物流園區(qū)。同時(shí)，選址工具也幫助普洛斯更好地了解客戶需求，在未來投資開發(fā)物流園區(qū)時(shí)更有針對(duì)性地選擇合適的位置。
在倉庫中, 物流設(shè)施和設(shè)備的質(zhì)量直接影響工作效率。圍繞設(shè)施和設(shè)備，普洛斯推出融資租賃服務(wù)。例如，在進(jìn)行配送時(shí)，客戶需要叉車、包裝、貨架等多種服務(wù)，普洛斯可以通過甄別和篩選，引入相應(yīng)的服務(wù)商，并簽署園區(qū)服務(wù)框架協(xié)議，由服務(wù)商駐場，為客戶提供設(shè)施設(shè)備的服務(wù)支持。通過這種方式，普洛斯將多家客戶的需求集中起來，可以產(chǎn)生規(guī)模效益，幫助客戶降低運(yùn)營成本。
倉庫中的貨物最終是要運(yùn)出去的，普洛斯是不是可以幫助客戶提高運(yùn)輸效率？例如，客戶的貨物只能裝半個(gè)車廂，但仍然需要叫一輛車過來。普洛斯可以整合其他客戶的需求，讓兩個(gè)客戶共用一輛車，從而讓每個(gè)客戶的成本都降低。此外，很多客戶都有多式聯(lián)運(yùn)的需求，也就是說，貨物需要采取多種運(yùn)輸方式，普洛斯可以協(xié)助客戶，做最優(yōu)的選擇。
從上面的介紹可以看出來，普洛斯希望能提供綜合的解決方案，而不只是倉儲(chǔ)方案。這需要讓更多的合作伙伴加入進(jìn)來，例如，在整合運(yùn)力上，需要和運(yùn)輸供應(yīng)商合作。在供應(yīng)鏈金融上，需要和金融機(jī)構(gòu)合作。在今天，商業(yè)競爭已經(jīng)演變?yōu)樯鷳B(tài)圈和生態(tài)圈之間的競爭。因此，普洛斯希望自己能和其他企業(yè)一起，搭建一個(gè)共生共贏的物流生態(tài)圈，從而為客戶提供更好的服務(wù)。為此，普洛斯已經(jīng)開始布局。例如，在2014年，就和中國銀行建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)。在2015年3月，和順豐、申通、中通、韻達(dá)一起，投資了蜂巢科技——一家從事平臺(tái)化快遞收寄交互業(yè)務(wù)的企業(yè)。在2015年9月，和德邦一起投資了卡行天下?？ㄐ刑煜率侵袊畲蟮墓愤\(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過卡行天下，眾多中小運(yùn)輸企業(yè)被聚集在一起，客戶可以在線上進(jìn)行支付交易，選擇多家運(yùn)輸企業(yè)，為自己提供服務(wù)。
在交流的過程中，我看到普洛斯的新老兩張名片。初看起來，這兩張名片的差異并不大。仔細(xì)對(duì)照，才能看出差別：兩張名片上都有醒目的LOGO，但是，在舊名片的LOGO中，用的是普洛斯英文商號(hào)的全稱“Global Logistic Properties”（Logistic的含義是物流），而在新名片上，去掉了這個(gè)全稱，改成了縮寫“GLP”。從這個(gè)小細(xì)節(jié)，可以看出來，雖然沒有大肆張揚(yáng)，但是，無論在運(yùn)營上，還是在文化上，普洛斯已經(jīng)在做出變化了。
在和普洛斯高層以及員工交流的過程中，我經(jīng)常聽到兩個(gè)詞：一個(gè)是本土化，一個(gè)是自我革新。也就是說，普洛斯不會(huì)拘泥于某種業(yè)務(wù)形態(tài)和業(yè)務(wù)形式，而是根據(jù)中國行業(yè)的發(fā)展來調(diào)整自己。那么，進(jìn)入新的階段，普洛斯能否再次革新，從“房東”變身為“物流生態(tài)圈”的引領(lǐng)者？讓我們拭目以待吧。
