看普洛斯如何用硬實(shí)力玩轉(zhuǎn)“基金游戲”
發(fā)布時(shí)間：2018-03-19 新聞來源：萬聯(lián)網(wǎng)
萬聯(lián)導(dǎo)讀：2018年2月9日，全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流及工業(yè)設(shè)施提供商普洛斯（GLP）宣布，其與中國人壽聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了普洛斯在中國的第一個(gè)收益增值型基金（以下簡稱“基金”）。該基金的承諾資本約100億元人民幣（約合16億美元），將用于在中國收購已完工的物流和工業(yè)資產(chǎn)，目前此基金已成為國內(nèi)物流行業(yè)最大的收益增值型基金。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的背后，普洛斯將如何“玩轉(zhuǎn)”這場基金游戲？
普洛斯的“基金游戲”
普洛斯是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流解決方案提供商，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)460億美元，在全球8個(gè)國家管理的物業(yè)組合達(dá)6200萬平方米。目前，普洛斯旗下共有15支基金，在中國有兩支物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)基金，即中國物流基金I和中國物流基金II，以及近期攜手中國人壽新設(shè)立的收益增值型基金。兩支物流開發(fā)基金主要用于在中國開發(fā)現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施，新設(shè)立的收益增值型基金將用于收購已完工的物流和工業(yè)資產(chǎn)。
近年來越來越多的跨界玩家（平安、萬科、中國人壽）涉足物流地產(chǎn)，表面上是商業(yè)發(fā)展或者金融逐利的驅(qū)動(dòng)，更深層次的原因是中國供應(yīng)鏈體系發(fā)展需求的驅(qū)動(dòng)。中國的供應(yīng)鏈體系的效率，不僅取決于管理的優(yōu)化與技術(shù)的賦能，物流基礎(chǔ)設(shè)施是根基。
供應(yīng)鏈在一些發(fā)達(dá)國家是國家戰(zhàn)略，中國也在近年來越來越重視供應(yīng)鏈的體系建設(shè)與完善。而普洛斯在物流基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資、運(yùn)營是有代表性的。普洛斯在中國的迅速擴(kuò)張，固然有早起的鳥兒有食吃的機(jī)遇因素，有長袖善舞合縱連橫的戰(zhàn)略因素，有中國經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易迅速發(fā)展的宏觀因素，但是還有一點(diǎn)最重要的，就是普洛斯本身深厚的內(nèi)功——物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、基金管理和運(yùn)營能力。項(xiàng)目開發(fā)與物業(yè)管理為其基金提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，基金管理為地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理打通了資金渠道，三者形成穩(wěn)固結(jié)實(shí)的閉環(huán)結(jié)構(gòu)。
隨著中國城市化進(jìn)程的加快，中國的內(nèi)需市場日益增長，特別是電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)了市場對(duì)現(xiàn)代物流設(shè)施的需求。但同時(shí)，國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代物流設(shè)施僅占全國倉儲(chǔ)總面積的20%左右，現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀為現(xiàn)代物流設(shè)施提供商創(chuàng)造了空前的發(fā)展機(jī)遇。
自2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國，普洛斯發(fā)展態(tài)勢(shì)可謂一日千里，迅速成為中國最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。“物流地產(chǎn)”是工業(yè)地產(chǎn)范疇下的一個(gè)特殊領(lǐng)域，也是市場化分工趨勢(shì)下的眾多產(chǎn)物之一。通過建設(shè)物流設(shè)施和提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設(shè)施建設(shè)上，專心致志地做好主業(yè)。盡管“物流地產(chǎn)”在當(dāng)時(shí)的中國還屬新事物，但隨著中國物流行業(yè)的的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)倉儲(chǔ)模式也將面臨突破和創(chuàng)新，物流地產(chǎn)基金作為新型的金融模式，可成為物流地產(chǎn)發(fā)展鏈條中的重要一環(huán)。而且，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金在需要輕重資產(chǎn)分離的地產(chǎn)子行業(yè)中，能夠有效解決長期持有物業(yè)過程中的資金占用難題，未來也將發(fā)揮越來越重要的作用。
為了有效地回收資本，加強(qiáng)資本再利用，普洛斯在多年前就設(shè)立了基金管理部門，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。普洛斯基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金，收購資產(chǎn)，設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的資產(chǎn)，從而獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。
物流開發(fā)基金的運(yùn)作模式是，物業(yè)開發(fā)部門在機(jī)場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲(chǔ)備，然后以“定制開發(fā)+標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)”兩種模式逐步完成工業(yè)園區(qū)的建設(shè)；項(xiàng)目封頂后，開發(fā)部門將其移交給物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門通過進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善使物流園區(qū)出租率達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)。物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營管理，并收取一定服務(wù)費(fèi)，而基金管理部門除負(fù)責(zé)發(fā)起基金（募集資金）外，還協(xié)同物業(yè)管理部門提供物業(yè)管理、投資管理（資產(chǎn)的收購和剝離），資本管理（負(fù)債率控制）以及收益分配的服務(wù)，相應(yīng)獲取日常的基金管理費(fèi)收益和業(yè)績提成收益—由此實(shí)現(xiàn)基金模式的閉合循環(huán)。而在基金到期后，將通過資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來吸收合并舊基金，以推動(dòng)基金模式的可持續(xù)發(fā)展。
普洛斯優(yōu)秀的基金管理能力使其可以保障資產(chǎn)的保值增值，以及積極穩(wěn)定的收益，也正是這個(gè)原因，這使普洛斯擁有了一大批積極尋求合作的企業(yè)，其中也不乏有央企的身影，而普洛斯自身也在進(jìn)一步加強(qiáng)運(yùn)營管理能力，無論是收購資產(chǎn)還是基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，普洛斯用實(shí)力創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)成功案例。
2013年普洛斯順應(yīng)大勢(shì)，成立了中國物流基金一期，六家來自于亞洲、歐洲、北美洲的領(lǐng)先的投資機(jī)構(gòu)與普洛斯投資總計(jì)30億美元，以開發(fā)中國現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施，目前此基金已全部投資部署完成，其中普洛斯公司對(duì)該基金所占份額達(dá)到56%。
2015年7月普洛斯再次發(fā)起成立中國物流基金二期，目標(biāo)規(guī)模達(dá)70億美元。普洛斯作為資產(chǎn)管理者，持有基金56%的份額。值得注意的是，普洛斯的這兩支基金是專注于中國物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，屬于開發(fā)型基金。
普洛斯通過基金管理平臺(tái)在與全球的投資機(jī)構(gòu)的合作中持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)。這可以加強(qiáng)普洛斯的網(wǎng)絡(luò)化效應(yīng)，提高服務(wù)全球化客戶的能力，在建立更強(qiáng)的客戶關(guān)系的同時(shí)保持整個(gè)財(cái)務(wù)狀況的良好。基金管理平臺(tái)使得普洛斯能夠從更多的渠道獲得收益，如資產(chǎn)管理費(fèi)、基金管理費(fèi)、租賃費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、長期激勵(lì)費(fèi)用等。
早在2006年普洛斯與中國物資儲(chǔ)運(yùn)總公司就已簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議成立合資公司。這次合作雙方對(duì)土地進(jìn)行了一級(jí)開發(fā)，并決定將開發(fā)建成的物流園出售給普洛斯基金，由此獲取溢價(jià)。普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn),獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。儲(chǔ)股份董事長韓鐵林表示，在與普洛斯合作的過程中，中儲(chǔ)總公司或中儲(chǔ)股份的資產(chǎn)得到了三重增值：一是土地增值；二是將倉儲(chǔ)中心出售給基金的增值；三是經(jīng)營運(yùn)作倉儲(chǔ)中心的收益。
2018年2月26日，普洛斯與海航集團(tuán)在海南三亞簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，未來雙方將基于現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資及運(yùn)營，在基金管理、金融服務(wù)以及整合現(xiàn)代物流上下游生態(tài)體系等領(lǐng)域開展全面合作，實(shí)現(xiàn)雙方各自優(yōu)勢(shì)和資源的協(xié)同、互補(bǔ)，推動(dòng)雙方的共同發(fā)展。同時(shí)將圍繞基金管理平臺(tái)搭建、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營等開展進(jìn)一步合作。海航集團(tuán)董事長王健表示，攜手普洛斯集團(tuán)，將助力海航旗下現(xiàn)代物流板塊進(jìn)一步構(gòu)建、實(shí)現(xiàn)高價(jià)值全球物流供應(yīng)鏈樞紐，全方面打造面向全球、貫穿物流全程的數(shù)字物流生態(tài)體系，擴(kuò)展海航現(xiàn)代物流在行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)地位。
不難看出，普洛斯已不再是單純的物流設(shè)施提供商，而是物流生態(tài)系統(tǒng)的打造者。此次與中國人壽聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的收益增值型基金更能表現(xiàn)出普洛斯極強(qiáng)的基金管理能力。
普洛斯與中國人壽強(qiáng)強(qiáng)合作
“此次中國收益增值型基金的設(shè)立對(duì)普洛斯的發(fā)展是一個(gè)重要里程碑。我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，來選擇收購合適的物流資產(chǎn)，進(jìn)一步壯大全國的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者普遍希望與普洛斯進(jìn)行長期的資本合作，并在中國物流行業(yè)的快速發(fā)展中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。我們計(jì)劃在中國設(shè)立更多新的收益型基金。”普洛斯中國區(qū)副董事長諸葛文靜表示，此次中國收益增值型基金的設(shè)立，有利于普洛斯抓住國內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，快速助推其中國業(yè)務(wù)的發(fā)展。
所謂收益增值型基金是指根據(jù)項(xiàng)目收益來決定客戶的最終收益率。獨(dú)特的是，普洛斯這次設(shè)立的收益增值型基金和以往開發(fā)型基金不同。中國物流基金I期和中國物流基金II期，從一開始的土地購買到之后的開發(fā)、物流設(shè)施建設(shè)都是作為基金管理的項(xiàng)目完成，而此次設(shè)立的收益增值型基金成立后將直接收購已建成物業(yè)。之后，基金管理人會(huì)跟客戶約定一個(gè)項(xiàng)目收益率，項(xiàng)目收益率達(dá)到某一個(gè)界限的時(shí)候，管理人和投資人再來分多出來的部分利潤。
中國人壽表示，鑒于國民經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型及消費(fèi)需求釋放，中國人壽長期看好新型零售業(yè)態(tài)飛速發(fā)展背景下物流行業(yè)所享受的正溢出效用，其自身的實(shí)力與擔(dān)當(dāng)，加上中國物流市場的強(qiáng)大基礎(chǔ)，以及普洛斯的專長，讓該基金成為一個(gè)極具吸引力的投資機(jī)會(huì)。
普洛斯的基金項(xiàng)目和其本身的資產(chǎn)保值增值的管理能力吸引了很多全球領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)投資者，越來越多的合作伙伴選擇與普洛斯展開合作。普洛斯以基金管理和園區(qū)資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，在搭建大的資產(chǎn)管理平臺(tái)方面占得先機(jī)，并產(chǎn)生了很大的規(guī)模效益。
通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍；將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年；快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張。
毫無疑問，普洛斯已成為是全球范圍內(nèi)最成功的現(xiàn)代物流及工業(yè)設(shè)施提供商和運(yùn)營商，也是國內(nèi)萬通、合生、宇培等眾多有志于工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商所極力仿效的標(biāo)桿。它玩轉(zhuǎn)物流基金的方式可謂眼花繚亂，就中國目前的金融背景而言尚難完全模仿。對(duì)于普洛斯而言，這場專屬于它的基金游戲，未來還會(huì)怎樣上演？又將和哪些大企業(yè)擦出合作火花？讓我們一起拭目以待！
